نمونه سوالات تخصصی قانون افراز املاک مشاع و آیین‌نامه آن

۱- مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته، کدام است؟

۱) دادگاه شهرستان محل وقوع ملک
۲) واحد ثبتی محل وقوع ملک
۳) اداره اجرای اسناد رسمی محل
۴) شورای حل اختلاف محل وقوع ملک

• پاسخ تیم آموزشی استخدام (e-estekhdam.com): گزینه ۲

ماده ۱: (افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.)

نکته محوری این ماده، تفکیک صلاحیت بین مرجع ثبتی و مرجع قضایی است. قانون‌گذار آگاهانه افراز را از دادگاه گرفته و به ثبت سپرده تا از اطاله دادرسی جلوگیری شود. پس تا وقتی ملک قابل افراز باشد، دادگاه هیچ ورودی به موضوع ندارد. بسیاری از داوطلبان در دام این نکته می‌افتند که چون سابقا افراز در دادگاه بود، هنوز هم صالح را دادگاه می‌دانند، در حالی که قاعده فعلی دقیقا برعکس است و اصل بر صلاحیت واحد ثبتی است.

۲- درخواست افراز ملک مشاع از نظر تعداد متقاضی، تابع چه قاعده‌ای است؟

۱) درخواست همه شرکا به اتفاق الزامی است
۲) درخواست اکثریت شرکا الزامی است
۳) درخواست یک یا چند شریک کافی است
۴) درخواست وکیل رسمی همه شرکا الزامی است

• پاسخ تیم آموزشی استخدام (e-estekhdam.com): گزینه ۳

ماده ۱: (در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود...)

فلسفه این حکم حمایت از اقلیت و جلوگیری از سوءاستفاده اکثریت است. اگر قرار بود اتفاق‌نظر همه لازم باشد، یک شریک لجوج می‌توانست حق بقیه برای خروج از اشاعه را برای همیشه مسدود کند. به همین دلیل قانون به یک اراده فردی هم چرخه افراز را شروع می‌کند. البته این به معنای نادیده گرفتن حقوق دیگران نیست، چون در مراحل بعدی همه شرکا دعوت و حقوقشان رعایت می‌شود.

۳- وضعیت ملکی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده از حیث افراز چگونه است؟

۱) با نظر واحد ثبتی افراز می‌شود
۲) تا رفع تعارض افراز نمی‌شود
۳) با حکم دادگاه افراز می‌شود
۴) با توافق شرکا افراز می‌شود

• پاسخ تیم آموزشی استخدام (e-estekhdam.com): گزینه ۲

ماده ۱- تبصره: (نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض اقدام نشده به افراز نخواهد شد.)